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新竹市東區竹蓮段2362、2375地號等2筆土地都市更新事業公開評選實施者案

地圖連結 公告連結

為促進都市之活化及再生，新竹市政府依都市更新條例第12條第1項規定辦理「新竹市東區竹蓮段2362、2375地號等2筆土地都市更新事業公開評選實施者案」公開評選實施者，新竹市政府(都市發展處)正式公告招商。
本更新案所處基地座落竹蓮街、竹蓮街11巷、西大路46巷33弄、西大路46巷所圍完整街廓，計畫面積4,636平方公尺，基地西側臨竹蓮市場，北側臨身障大樓，東側臨竹蓮國小。
新竹市政府除透過都市更新分為權利價值外，亦取得公益設施空間，提升區域性共共利益。

基本資料

縣市 新竹市
行政區 東區
案名 新竹市東區竹蓮段2362、2375地號等2筆土地都市更新事業公開評選實施者案
主辦機關 （構） 新竹市政府都市發展處
面積(㎡) 4,636.00
政府主導方式 委託實施
法令依據 都市更新條例第12條
處理方式 重建
實施方式 權利變換
預估民間投資金額（億元） 27.33

評選結果

最優申請人 春福建設股份有限公司
評選結果 本案於民國於110月1月13日辦理資格審查、評選及開標作業，110年2月5日召開評選會，由春福建設股份有限公司為最優申請人。
公告招商日期 109.10.15
核定評選結果日期 110.02.17
簽約日期 110.05.17
評選結果說明 決標共同負擔比例：53.99%
預估總銷價值：48.16億元
市府分回權利價值：21.97億元
資料更新日期 本專案資料最後更新於110.05.25 11:44

基本資料

  • 基地位置：本更新案所處基地座落竹蓮街、竹蓮街11巷、西大路46巷33弄、西大路46巷所圍完整街廓，計畫面積4,636平方公尺，基地西側臨竹蓮市場，北側臨身障大樓，東側臨竹蓮國小。周邊有文化教育設施，市場公共設施，生活機能完善，屬人文薈萃之生活環境。

    地上物現況說明：本基地內無合法建物，租占用戶計17戶，已由本府完成拆遷補償作業。土地所有權人為新竹市及新竹縣，由新竹市政府財政處管理。

  • 基地位置圖 放大icon

土地使用

  • 土地使用分區 面積(㎡) 比例(%) 建蔽率(%) 容積率(%)
    第二種住宅區 4,636.00 100.00 60.00 240.00
    合計 4,636.00 100.00%
    第3/9筆
  • 土地使用分區圖 放大icon
  • 土地建物使用產權一覽表 土地面積(㎡) 土地比例(%) 建物面積(㎡) 建物比例(%)
    公有 4,636.00 100.00% 2,260.70 64.30%
    私有 1,255.00 35.70%
    合計 4,636.00 100.00% 3,515.70 100.00%
  • 土地權屬分布圖 放大icon

發展構想

  • 1.本案為政府推動都市更新之案例，藉由本案之推動，得以落實都市更新政策，並成為新竹市推動更新機制典範。
    2.本案更新完成後，1樓配置為公益設施空間，提升區域性公益性。2樓以上配置為住宅單元，更新地區內整體地價與房價均會上揚，在地價稅、房屋稅、土地增值稅等稅收，將因環境改良而有所增加，挹注地方政府財稅收入。
  • 發展構想圖 放大icon

初步規劃

  • 初步規劃圖 放大icon
  • 依基地條件經市場特性分析，以住宅產品為主，並留設合宜之開放空間及公益性設施，做為社區居民交流及相關單位使用之場所，提供多元使用機能，豐富基地特色，產品內容如下：
    1.一般住宅：「優質平價宅、幸福家庭宅」，主要對象為單身首購族、成家青年族。
    2.公益性設施：「公托」、「親子館」及「桌球運動館」。

市場分析

  • 1.消弭窳陋環境，改善高建蔽率之容積使用問題，藉由更新重建規劃鄰里性商業複合式之集合住宅，以符合土地使用規定之原有定位，改變市容觀瞻。
    2.本案為政府推動都市更新之案例，藉由本案之推動，得以落實都市更新政策，並成為新竹市推動更新機制典範，以作為老舊社區及違建戶處理之指標性計畫。
    3.本案更新完成後，1樓配置為公益設施空間，提升區域性公益性。2樓以上配置為住宅單元，更新地區內整體地價與房價均會上揚，在地價稅、房屋稅、土地增值稅等稅收，將因環境改良而有所增加，挹注地方政府財稅收入。
  • 市場分析圖 放大icon

產品定位

  • 產品定位圖 放大icon
  • 本案產品定位為「趣味全齡街區」，期望提供「親子育樂」、「智慧居住」等三大面向服務機能。

都市設計構想

  • 都市設計構想圖 放大icon
  • 本案屬新竹市政府於公告98.11.11發布實施「擬訂新竹市(含香山)都市計畫(市中心地區)細部計畫」之「南大路及東南街口周圍更新地區」範圍內新案之建築規劃設計內容，除應依相關法令規定使用外，並依照本案投標須知辦理規劃設計及興建，並應符合相關之都市設計審議規範。

應辦事項

政府應辦事項 5.1. 甲方應辦事項：
5.1.1. 甲方應將其審議通過之本更新事業案之都市更新事業計畫暨權利變換計畫，於實施者提送甲方後，核定發布實施。但實施者有變更前開計畫內容者，應依規定重新公展或審議。
5.1.2. 甲方應於本更新事業案之都市更新事業計畫暨權利變換計畫核定發布實施，實施者取得建照執照後15日內，將公有土地及其上之地上物騰空，依現況點交予實施者，並得依地上物騰空情形，協調於簽約後依現況點交予實施者代為維護管理。
5.1.3. 甲方應於收訖實施者應給付之全部更新後權利金，將土地所有權移轉登記予實施者，並同時向地政機關辦理預告登記，載明乙方於取得使用執照前，除繼承或依法強制信託外，不得出售、出典、贈與、交換或信託移轉予他人。
5.1.4. 為辦理本基地土地鑑界及其他相關必要事項，甲方應協助乙方取得必要文件，但相關費用由乙方負擔。
實施者/投資人應辦事項 3.1. 乙方辦理本契約都市更新事業之規劃、設計、監造及興建、營建一般原則
3.1.1. 更新事業之執行
3.1.1.1. 乙方應依本契約及經核定之都市更新事業計畫及權利變換計畫，執行本案都市更新作業，辦理本案建築、結構、設備及景觀等整體規劃設計、監造及興建、營建，以及申請都市更新、相關審議（包括但不限於都市計畫審議、都市設計審議、交通影響評估、環境影響評估等）及辦理其他必要之各項許可、登記、核准及執照。
3.1.1.2. 乙方於本契約簽訂後180日內就甲方同意之都市更新事業計畫執行計畫書內容修正都市更新事業計畫及權利變換計畫草案（含電子檔，且電子檔格式須符合都市更新主管機關要求），並完成申請分配及辦理公聽會後，以實施者名義送都市更新主管機關審議。乙方於都市更新審議期間應配合甲方研擬及修正相關申請變更文件，並應依甲方指示出席各項會議及進行簡報和說明。
3.1.1.3. 本案委託3家專業估價者，應以其評估值對相關權利人（含主辦機關、其他土地所有權人）最有利者（即更新前土地價值最高且更新後權利價值最高），作為本案之領銜估價者。
3.1.1.4. 建築執照申報及開工
3.1.1.4.4. 除不可抗力外，乙方應自都市更新事業計畫及權利變換計畫核定之日起3個月內經甲方同意後提出建造執照申請，必要時，乙方得向甲方申請展延，展延時間最長為60日，並以1次為限。
3.1.1.4.5. 乙方於依建築法第54條規定向建築主管機關申報開工日期（以下稱「開工日」）前，應先檢具相關資料報經甲方同意或備查後，始得為之，且審查期間不得少於30日。乙方應於建造執照核發之日起180日內開工，並將建築主管機關同意之申報開工文件提送甲方備查。
3.1.1.4.6. 乙方應自開工日後4年內或建築主管機關核定之建築期限內完工並取得本案全部使用執照，未能依限完成時，乙方得敘明理由或檢具事證向甲方申請展延，展延時間最長為1年，並以1次為限。
3.1.1.5. 乙方應於本案都市更新事業計畫及權利變換計畫完成後6個月內，檢具竣工書圖、經會計師簽證之財務報告及更新成果報告送甲方同意後，送都市更新主管機關同意備查，竣工書圖及更新成果報告須提供電子檔並副知甲方。
3.1.1.6. 乙方所提都市更新事業計畫及權利變換計畫草案內容，雖經甲方同意納為都市更新事業計畫及權利變換計畫內容，若日後因法令變更要求、政策必要或建築執照審查需求，在不違反原都市計畫及原都市更新事業計畫精神之前提下，由乙方依據都市更新條例規定辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫修正或變更，乙方不得拒絕或以任何理由請求減少權利金及請求任何補償，且不得作為終止契約之理由，惟由乙方辦理修正或變更時，內容應經甲方事前同意。上開修正或變更程序所衍生費用由乙方負擔。
3.1.1.7. 乙方所提變更都市更新事業計畫及權利變換計畫草案內容，雖經甲方同意納為都市更新事業計畫及權利變換計畫內容，若日後因甲方為因應本基地未來建物興建完成後公有土地管理機關需求，甲方得依據都市更新條例規定，由乙方辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫修正或變更，並納為契約之一部分，惟由乙方辦理修正或變更時，內容應經甲方事前同意。甲方並得要求乙方調整都市更新事業計畫建議書中有關公有土地管理機關之規劃設計、構想及配置之需求，乙方不得拒絕。乙方並應依據甲方之要求修正相關規劃設計，報經甲方同意後執行。上開修正或變更程序所衍生費用由乙方負擔。
3.1.1.8. 甲方得依據依照都市計畫主管機關所核發之容積移轉許可證明，由乙方辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫修正或變更，並納為契約之一部分，惟由乙方辦理修正或變更時，內容須經甲方事前同意。甲方並得要求乙方調整都市更新事業計畫建議書中有關公有土地管理機關之規劃設計、構想及配置之需求，乙方不得拒絕。乙方並應依據甲方之要求修正相關規劃設計，報經甲方同意後執行。上開修正或變更程序所衍生費用由乙方負擔。
3.1.1.9. 本案須經新竹市都市設計審議委員會審議通過後，始得依法申請發照建築。
3.1.1.10.乙方應於本案申報一樓樓板勘驗前，經甲方同意，以乙方名義申請取得綠建築候選證書及通過綠建築分級評估銀級以上；乙方並應於本案使用執照核發後2年內，取得綠建築分級評估「銀級」以上之綠建築標章，並移交相關文件予甲方。
3.1.1.11.乙方應依契約內容之規定辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫執行作業。
3.1.1.12.都市更新事業計畫建議書內容非經雙方於本契約另有約定或循契約變更程序並經雙方修訂契約，不得片面拘束甲方、公有土地管理機關，或增加甲方、公有土地管理機關之義務。
3.1.2. 乙方辦理本契約第3.1.1條之約定事項時，若須以甲方名義提出，應向甲方敘明必要性後，始得通知甲方協助辦理。除有正當理由，甲方應配合之，相關所需費用由乙方負擔。
3.1.3. 用地調查
3.1.3.1. 本基地範圍內，乙方應負責開闢、興建並負擔因規劃設計所需之各項調查工作及相關費用。
3.1.3.2. 乙方得於簽訂本契約之日起、土地點交前，經甲方協調公有土地管理機關同意後進入本案點交範圍用地現址進行規劃設計所需之各項調查工作。
3.2. 土地點交與拆除地上物配合義務
3.2.1. 土地點交之配合義務
3.2.1.1. 乙方應配合甲方通知之時程接管點交土地，乙方不得拒絕點交。如因可歸責於乙方之事由致點交遲延者，視為違反本契約。
3.2.1.2. 本基地依現況點交。乙方不得因部分用地不能點交而拒絕其他用地之點交，並應先就已取得之用地進行施工。
3.2.1.3. 於辦理用地點交前，甲方應以書面通知乙方，並由甲方會同公有土地管理機關及乙方指派之代表辦理現場會勘，甲方出具相關土地登記謄本、地籍圖，乙方並應申請辦理實地土地複丈鑑界並負擔費用，經各方確認無誤後，由乙方簽收。
3.2.2. 拆除地上物配合義務
除甲方另有需求，本基地範圍內若於點交後仍有建物、地上物或其他土地改良物，應由乙方負責拆除；遺留物品視同廢棄物，乙方亦應於點交後負責清除，並將廢棄物合法清運，相關衍生費用由乙方自行負擔。如點交後有被占用情形，乙方應負責排除之。
3.3. 規劃設計、監造及興建之義務
3.3.1. 乙方應負責本案建物之規劃設計及興建。
3.3.1.1. 本案建物規劃設計內容應符合公開評選文件所列應具備需求、都市更新事業計畫建議書及經核定之都市更新事業計畫及權利變換計畫規定為之。
3.3.1.2. 外觀與外部空間應注重整體性，建築設計應採取通用設計無障礙原則。建物應至少取得銀級以上之綠建築標章。
3.3.2. 本案建物之規劃設計與興建，除應符合第3.3.1條約定外，並須符合建築、都市計畫、都市更新、工安及環保等相關法令之規定。建造執照內容變更時，亦同。
3.3.3. 乙方應委託建築師依法負責本案建物之建築、結構、設備等工程之規劃、設計及監造工作，並應辦理下列事項：
3.3.3.1. 工程材料品質鑑定及各項檢驗、試驗報告之審查。
3.3.3.2. 工程進度之監督控制。
3.3.3.3. 更新後建物設計工作開始後至施工完成前，有關各項工程承包商之協調配合及定期舉行之工地協調會。
3.3.4. 乙方為執行本基地建物規劃、設計及監造工作，應指定受託建築師負監造之完全責任，並應指派經驗豐富之人員組成監造小組，報經甲方備查後進駐工地。甲方、公有土地管理機關得自行或委由專案管理機構，執行本案視察、查核、檢驗與驗收等工作時，乙方不得拒絕。
3.4. 負擔費用
3.4.1. 乙方應自行籌集與負擔辦理本案各項工作及依都市更新條例實施都市更新事業所需一切相關與衍生之費用，包括但不限於下列項目：
3.4.1.1. 容積移轉買賣價金及辦理容積移轉程序所生之相關費用。
3.4.1.2. 工程費用。
3.4.1.3. 權利變換費用。
3.4.1.4. 工程費用、權利變換費用之貸款利息。
3.4.1.5. 執行本案都市更新事業所有稅捐及規費。
3.4.1.6. 管理費用。
3.4.1.7. 土地鑑界費用。
3.4.1.8. 依公寓大廈管理條例所應提撥之公共基金。
3.4.1.9. 其他依公開評選文件或本契約乙方應負擔之費用。
3.4.2. 乙方應經甲方同意以自己名義申請銀級以上之綠建築標章，並負擔其應繳之保證金及其他一切應付費用，包括但不限依都市更新條例及其他相關規定所應支付之管理維護費用。
3.4.3. 乙方應負責進行並負擔因規劃設計所需之各項調查工作及相關費用。
3.4.4. 乙方應負擔都市更新條例（99.05.12）第31條規定發放之差額價金。
3.4.5. 本案如有相關權利人依「都市更新條例」規定提出異議，經異議處理或行政救濟結果應予找補之部分皆由乙方負擔。
3.4.6. 乙方應負擔自簽訂本契約之日起至本案建物興建完成並點交予土地管理權人及所有權人前所生之所有相關費用。
3.4.7. 除本契約另有約定外，本契約第3.4.1.條之相關與衍生之費用，其符合都市更新主管機關規定之「都市更新事業及權利變換內有關費用提列總表」者，得提列共同負擔，並應以核定之權利變換計畫所載數額為準。惟乙方所出具之共同負擔比例承諾書所載比例低於前開核定之都市更新權利變換計畫所載比例者，不在此限。
3.4.8. 甲方於辦理公開招商前，已協商占用戶搬遷，並墊付地上物拆遷補償費新臺幣2,000萬元，乙方應於簽訂本契約後30日曆天內，給付予甲方指定之帳戶，另依核定之權利變換計畫所載之拆遷補償費數額，則於權利變換計畫核定發布實施之日起10日內，扣除甲方墊付地上物拆遷補償費新臺幣2,000萬元後，給付予甲方指定之帳戶（若權利變換計畫核定之拆遷補償費用金額低於2,000萬，則不予退還）。
3.4.9. 乙方應於簽約日之次日起10日內繳納開發權利金1,000萬元（內含5%加值型營業稅）予甲方指定之帳戶。
3.4.10. 本基地範圍內所需水、電、電信及通訊之申請，由乙方洽請相關事業單位辦理，申請費用由乙方負擔。
3.4.11. 乙方應負擔本基地全部之地上物、其他土地改良物或遺留物品之拆除、清除等費用。如本基地點交後，發生占用之情形，所需排除費用，亦由乙方負擔。
3.4.12.乙方應依公寓大廈管理條例等相關規定，協助本基地住戶成立公寓大廈管理委員會，並負擔公寓大廈管理條例公共基金。
3.4.13.乙方應負擔變更都市更新事業計畫、權利變換計畫所衍生之費用。
3.4.14.本案如經甲方要求進行開工前綠美化，乙方應依據本契約第3.2.條約定辦理點交作業、進行綠美化工程並負責後續維護管理，相關費用（含綠美化工程、開工典禮、活動、維護管理等）由乙方負擔。

開發效益

預估民間投資金額(億元) 27.33
預估民間投資項目 集合住宅
預估更新後總價值(億元) 48.16
預估實施者/投資人分配比例(%) 53.99

公共效益

留設公共設施項目 親子館、公托、及桌球館總計1021.50平方公尺
留設公共設施面積(㎡) 1,021.50
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